Két egyforma lakás ára: mitől függ a valódi érték?

Amikor lakást keresünk, általában az alapterület, a szobák száma, az elhelyezkedés és a vételár alapján hasonlítjuk össze a kínálatot. Ha két ingatlan ugyanabban az utcában található, hasonló méretű, és a hirdetési fotókon is közel azonos állapotúnak tűnik, könnyen arra következtethetünk, hogy értékben sincs közöttük jelentős különbség.

A valóság azonban ennél jóval összetettebb.

Két azonos alapterületű, hasonló elrendezésű lakás között akkor is jelentős eltérés lehet, ha ugyanabban a társasházban találhatók. Nem mindegy, melyik emeleten helyezkednek el, mennyi természetes fényt kapnak, mennyire zajos a környezetük, milyen minőségben újították fel őket, és milyen állapotban van maga az épület.

A jogi rendezettség, a közüzemi költségek, az energetikai tulajdonságok, valamint a lakóközösség összetétele szintén befolyásolhatja az ingatlan használati értékét, eladhatóságát és a vevő számára vállalt kockázatokat.

Az ingatlan valódi értékét nem lehet kizárólag négyzetméterben és vételárban kifejezni. Két lakás attól még nem egyforma, hogy első pillantásra annak tűnik.

Az emelet és a tájolás is számít

Két hasonló lakás között már az elhelyezkedésük is jelentős különbséget teremthet. A földszinti lakások könnyebben megközelíthetők, de bizonyos esetekben kevesebb természetes fényt kapnak, kevésbé biztosítják a privát szférát, és jobban ki vannak téve az utcai zajnak.

A felső emeleteken kedvezőbb lehet a kilátás és a benapozottság, ugyanakkor a lift hiánya, a tető állapota vagy a nyári felmelegedés hátrányt jelenthet. Ezek a szempontok az épület kialakításától és műszaki állapotától is függnek.

A tájolás hasonlóan fontos. Egy déli fekvésű nappali világosabb lehet, ugyanakkor nyáron nagyobb hőterhelést is kaphat. Egy északi tájolású lakás fényviszonyai eltérhetnek, de az ablakok mérete, a környező épületek és a helyiségek elrendezése legalább ennyire meghatározó.

Ezért a tájolást nem érdemes önmagában értékelni. A teljes lakás benapozottságát, a helyiségek funkcióját és az árnyékolási lehetőségeket együtt kell vizsgálni.

Zaj és környezet: amit a hirdetési fotók nem mutatnak meg

Egy lakás lehet kívülről és belülről is kifogástalan, ha azonban forgalmas útra néz, közel van egy zajos vendéglátóhelyhez, vagy a szomszédos lakásokból rendszeresen áthallatszanak a hangok, a mindennapi komfort jelentősen romolhat.

A zaj mértéke napszakonként is változhat. Egy hétköznap délelőtti megtekintés nem feltétlenül mutatja meg, milyen a környezet este, hétvégén vagy a reggeli csúcsforgalomban.

A lakás elhelyezkedése az épületen belül is számít: az utcafronti és a belső udvarra néző lakások zajterhelése eltérhet, de a belső udvar sem garantálja a csendet.

A környék jövője szintén fontos tényező. Egy új közlekedési kapcsolat vagy szolgáltatás javíthatja az elérhetőséget, míg egy új építkezés, a forgalom növekedése vagy a parkolási lehetőségek romlása kedvezőtlenül befolyásolhatja az életminőséget.

Vásárlás előtt ezért érdemes nemcsak az ingatlant, hanem a környezetét is megismerni, és utánanézni a releváns fejlesztési terveknek.

Nem minden felújított lakás képvisel azonos értéket

A felújított lakás kifejezetten vonzó lehet a vevők számára, hiszen a modern burkolatok, az új konyha és a korszerű fürdőszoba azt a benyomást kelthetik, hogy az ingatlan hosszú ideig nem igényel további ráfordítást.

Csakhogy a látványos megújulás nem feltétlenül jelent műszaki korszerűsítést.

Képzeljünk el két, azonos méretű lakást, amelyekben egyaránt új burkolatok, modern szaniterek és frissen festett falak találhatók. Az egyik ingatlanban a felújítás a villamos hálózatot, a vízvezetékeket és a fűtési rendszert is érintette. A másikban a régi vezetékek és berendezések változatlanul a helyükön maradtak.

A hirdetési fotókon alig látható különbség, a műszaki állapot és a jövőben várható kiadások szempontjából azonban két eltérő ingatlanról beszélünk.

Egy elavult villamos hálózat korszerűsítése jelentős költséget okozhat, és a már elkészült falak megbontásával is járhat. A fűtési rendszer felújítása vagy cseréje szintén komoly beruházást jelenthet. Ha a vásárló ezekkel csak az adásvétel után szembesül, az eredetileg kedvezőnek tűnő vételár már egészen más megvilágításba kerülhet.

Természetesen nem minden régi rendszer szorul automatikusan cserére. A tényleges műszaki állapotot, a biztonságot és a várható élettartamot kell megvizsgálni.

Éppen ezért fontos tisztázni, hogy a felújítás pontosan milyen munkálatokra terjedt ki, milyen minőségben végezték el azokat, és milyen dokumentáció áll rendelkezésre.

A „felújított” és a „műszakilag korszerűsített” nem feltétlenül ugyanazt jelenti. A két fogalom közötti különbség az ingatlan értékében és a későbbi fenntartási költségekben is megmutatkozhat.

A felújítás gazdasági oldaláról és a várható megtérülésről a house flipping és a lakásfelújítás befektetési szempontjairól szóló cikkünkben is olvashatsz.

A társasház állapota és pénzügyi helyzete

Egy lakás értékét nem lehet teljesen különválasztani attól az épülettől, amelyben található.

Két hasonló lakás közül az egyik lehet olyan társasházban, ahol a tetőt, a homlokzatot és a közös vezetékeket már korszerűsítették. A másik épületben viszont éppen ezek a munkálatok várhatnak a tulajdonosokra.

A műszaki állapot mellett a társasház pénzügyi helyzete is lényeges. Nem mindegy, hogy rendelkezik-e megfelelő felújítási tartalékkal, vannak-e jelentős kintlévőségei, és milyen beruházásokat tervez a következő években.

Az alacsony közös költség önmagában nem feltétlenül előny, ha közben elmaradnak a szükséges karbantartások. A későbbi munkálatok ugyanis rendkívüli befizetéseket tehetnek szükségessé.

Vásárlás előtt érdemes tájékozódni a társasház gazdálkodásáról, a tervezett felújításokról, a közgyűlési döntésekről és a rendelkezésre álló dokumentumokról.

A lakás belső állapota tehát csak az egyik része a képnek. A társasház műszaki és pénzügyi helyzete ugyancsak befolyásolhatja, hogy mennyire kiszámítható az ingatlan fenntartása.

Jogi rendezettség: nem mindig az számít, amit a valóságban látunk

Két lakás kívülről teljesen egyformának tűnhet, miközben a jogi helyzetük jelentősen eltér. Az egyik ingatlan tulajdoni viszonyai és dokumentumai rendezettek, a másiknál viszont tisztázandó kérdések merülhetnek fel az alapterülettel, a használati jogokkal, az ingatlan-nyilvántartási adatokkal vagy az épület tényleges kialakításával kapcsolatban.

Az ingatlan tényleges mérete és a jogilag igazolható alapterület nem feltétlenül ugyanaz.

Előfordulhat például, hogy egy lakás a valóságban nagyobbnak tűnik a tulajdoni lapon szereplő alapterületnél, mert egy területet beépítettek, hozzákapcsoltak vagy más módon használatba vettek. Attól azonban, hogy egy terület fizikailag a lakás részeként működik, még nem feltétlenül válik jogilag is a lakás rendezett részévé.

A tulajdoni lapon szereplő adatok alapvető kiindulópontot jelentenek, de önmagukban nem minden esetben elegendők a teljes jogi helyzet megítéléséhez. Ellenőrizni kell azt is, hogy a tényleges kialakítás megfelel-e a vonatkozó dokumentumoknak, és az esetleges hozzáépítések, átalakítások vagy területnövekedések szabályosan történtek-e.

Hasonlóan fontos az ingatlan térképi feltüntetése. Különösen családi házaknál és telkes ingatlanoknál lehet lényeges, hogy a ténylegesen meglévő épület és épületrészek megfelelnek-e az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő állapotnak. Egy térképen nem megfelelően feltüntetett épületrész finanszírozási, biztosítási vagy értékesítési kérdéseket is felvethet.

Új építésű lakások: az elkészült ingatlan még nem feltétlenül jelent lezárt ügyletet

Új építésű ingatlan vásárlásakor sem elegendő kizárólag a lakás műszaki állapotát és a kivitelezés minőségét megvizsgálni. A jogi folyamatok előrehaladása legalább ennyire fontos lehet.

A használatbavételhez kapcsolódó eljárások, a társasház létrehozása és az egyes lakások önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vétele különböző jogi lépések. A használatbavételhez szükséges feltételek teljesülése és az albetétesítés nem ugyanazt jelenti, ezért mindkettő helyzetét külön érdemes tisztázni.

Az albetétesítés során az egyes lakások önálló ingatlanként kerülnek be az ingatlan-nyilvántartásba. Amíg ez nem történt meg, a vevő jogi helyzete eltérhet attól, mint amikor már rendelkezésre áll a lakás önálló tulajdoni lapja. Az adásvételi szerződés tartalma, a finanszírozás feltételei és az ingatlan-nyilvántartási eljárás állapota ezért különösen fontos.

Kockázatot jelenthet az is, ha a beruházó pénzügyi nehézségekbe kerül, vagy akár fizetésképtelenné válik, miközben az építkezés, a használatbavételi folyamat vagy a társasházi bejegyzés még nem zárult le. Ilyen esetben a vevőnek nemcsak az ingatlan elkészültével, hanem a szerződéses kötelezettségek teljesítésével, a tulajdonszerzéssel és az esetleges jogvitákkal kapcsolatban is lehetnek kockázatai.

Ezért új építésű lakás vásárlásakor célszerű már a szerződéskötés előtt tisztázni, milyen engedélyek és dokumentumok állnak rendelkezésre, milyen feltételekkel történik a birtokbaadás, mikorra várható az önálló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, és milyen jogi biztosítékok védik a vevőt, ha a beruházás nem a tervek szerint halad.

Egy nagyobb tényleges alapterület, egy térképen nem szereplő épületrész vagy egy még be nem jegyzett új lakás nem feltétlenül jelent automatikusan jogi problémát, de mindenképpen olyan körülmény, amelyet a vásárlás előtt tisztázni kell.

Közüzemi költségek és energetika: ugyanaz a méret, más fenntartási kiadás

A négyzetméter önmagában nem árulja el, mennyibe kerül majd egy lakás fenntartása.

Az energiafogyasztást befolyásolja a szigetelés, a nyílászárók állapota, a fűtési rendszer, a lakás épületen belüli elhelyezkedése és a használati szokások is. Emiatt két azonos alapterületű ingatlan havi költségei jelentősen eltérhetnek.

Az egyik lakásban kedvezőbb lehet a hőkomfort és a fűtés szabályozhatósága, míg a másikban nagyobb energiafelhasználásra lehet szükség az azonos hőmérséklet eléréséhez.

A hirdetésben szereplő rezsiadatokat ezért érdemes a tényleges fogyasztási adatokkal összevetni. Fontos tudni, hányan laktak az ingatlanban, milyen fűtési szokások mellett keletkeztek a számlák, és milyen időszakot fednek le.

Az energetikai tanúsítvány szintén hasznos információt nyújt. A tanúsítvány besorolása segíthet az ingatlanok összehasonlításában, de önmagában nem helyettesíti a műszaki állapot felmérését.

A fűtési rendszer, a szellőzés és az épület szerkezeteinek állapota további vizsgálatot igényelhet. Az energetikai jellemzőkről és a tanúsításról az Építésügyi portálon található további tájékoztatás.

A lakóközösség is része az ingatlan értékének

A lakóközösségről ritkán esik szó az ingatlanhirdetésekben, pedig a mindennapi életminőség szempontjából meghatározó lehet.

A közös területek tisztasága, a házirend betartása, a zajhoz való viszony, a közös ügyek intézése és a lakók együttműködése mind hatással lehet arra, milyen érzés az adott épületben élni.

Külön figyelmet érdemel, ha egy társasházban nagy számban találhatók rövid távú szálláshelyként, például Airbnb-n keresztül hasznosított lakások. Az ilyen épületekben a vendégek gyakori cserélődése, a közös területek intenzívebb használata vagy a zajterhelés olyan körülményeket teremthet, amelyek az állandó lakók számára kevésbé teszik komfortossá az otthonukat.

Ez nem jelenti azt, hogy minden rövid távú lakáskiadás problémát okoz, vagy hogy egy ilyen társasházban lévő lakás szükségszerűen kevesebbet ér. A hatás függ a kiadott lakások arányától, a vendégforgalomtól, az épület kialakításától és a ház működésétől is.

Az állandó lakhatást kereső vevők egy része számára azonban fontos szempont lehet, hogy mennyire nyugodt a lakókörnyezet, mennyire kiszámítható a közös terek használata, és mennyire állandó a lakóközösség. Ha ezek a feltételek kedvezőtlenek, az szűkítheti az érdeklődők körét, és hatással lehet az ingatlan eladhatóságára, illetve piaci értékére.

Vásárlás előtt ezért érdemes nemcsak a lakást, hanem azt is felmérni, hogy a társasházban milyen arányban vannak jelen az állandó lakók és a rövid távú szálláshelyek.

Egy rendezett lakóközösség megkönnyítheti a társasház működését és a közös problémák megoldását. A rendszeres konfliktusok, az elhanyagolt közös terek vagy a karbantartás körüli viták viszont kellemetlenségeket okozhatnak.

Hogyan hasonlítsunk össze két hasonló lakást?

A tudatos ingatlanvásárlás során érdemes a hirdetési adatokon túl is összevetni a kiszemelt ingatlanokat.

Az alábbi szempontok segíthetnek a döntésben:

 

• • Elhelyezkedés: emelet, kilátás, tájolás, benapozottság és zajterhelés.

• • Műszaki állapot: villamos hálózat, vízvezetékek, fűtési rendszer, nyílászárók és egyéb gépészeti elemek.

• • Felújítás: pontosan milyen munkálatok történtek, milyen minőségben, és mi maradt hátra?

• • Társasház: műszaki állapot, felújítási tartalék, tervezett beruházások és pénzügyi kockázatok.

• • Jogi helyzet: tulajdonviszonyok, terhek, használati jogok, alapterület és a szükséges dokumentumok rendezettsége.

• • Fenntartás: közös költség, közüzemi számlák, várható javítások és korszerűsítések.

• • Energetika: energetikai besorolás, fűtési rendszer, szigetelés és várható energiafelhasználás.

• • Környezet és lakóközösség: parkolás, közlekedés, szomszédok, közös területek és a környék várható változásai.

A két ingatlan összehasonlításakor nem szükséges minden tényezőre egyetlen pontos pénzösszeget rendelni. Már az is sokat segíthet, ha feltárjuk a különbségeket, és megbecsüljük a hozzájuk kapcsolódó költségeket, kényelmi szempontokat és kockázatokat.

Ha pedig a műszaki állapot vagy a jogi helyzet megítélése meghaladja a saját ismereteinket, célszerű megfelelő szakember segítségét kérni.

A Home Key Ingatlannál az ingatlanpiaci döntésekhez kapcsolódóan nemcsak értékbecslésben és értékesítésben, hanem szakértő partnereink bevonásával finanszírozási kérdésekben is segítséget kérhetsz. Ha a vásárláshoz hitelre van szükséged, érdemes még a döntés előtt áttekinteni a finanszírozási lehetőségeket és a várható költségeket.

További információért látogass el a Home Key weboldalára, vagy vedd fel velünk a kapcsolatot.

A legolcsóbb lakás nem feltétlenül a legjobb vétel

Az ingatlanpiacon a négyzetméterár hasznos összehasonlítási alap, de önmagában nem mondja meg, melyik ingatlan képvisel jobb értéket.

Egy olcsóbb lakásnál a felújítás, a korszerűsítés, a magasabb fenntartási költség vagy a társasházi problémák jelentős többletkiadást okozhatnak. Egy drágább ingatlan ugyanakkor nem automatikusan jobb választás: a magasabb vételárat az állapotnak, az elhelyezkedésnek és az egyéb előnyöknek is indokolniuk kell.

A döntéshez ezért a teljes képet érdemes vizsgálni. Nemcsak azt, hogy mennyit kell fizetni a vásárláskor, hanem azt is, milyen költségek várhatók a következő években, milyen kompromisszumokkal jár a lakás használata, és mennyire lehet vonzó a későbbi vevők számára.

Két azonos alapterületű, hasonló árú lakás nem feltétlenül képvisel azonos értéket. A valódi különbségeket sokszor azok a részletek adják, amelyek nem láthatók a hirdetési fotókon, és amelyekre csak alapos utánajárással derül fény.

Éppen ezért ingatlanvásárláskor nem csupán lakást választunk, hanem műszaki állapotot, jogi helyzetet, fenntartási költséget, lakókörnyezetet és hosszú távú kockázatokat is.

A jó döntés nem feltétlenül a legolcsóbb vagy a legszebb lakás kiválasztását jelenti, hanem azt, hogy pontosan tudjuk, mit kapunk a pénzünkért.

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában az ingatlanod?

A hirdetési ár nem mindig tükrözi a valós piaci értéket. Az elhelyezkedés, a műszaki állapot, a jogi rendezettség, a társasház helyzete és számos további tényező is befolyásolhatja, mennyiért értékesíthető egy ingatlan.

A Home Key Ingatlannál szakértői segítséget kérhetsz, hogy megalapozottabb döntést hozhass eladás, vásárlás vagy vagyontervezés előtt.

Kérj ingatlan-értékbecslést a Home Key-től!