House flipping Magyarországon: megéri lakást venni, felújítani és gyorsan továbbadni?

A house flipping az elmúlt évek egyik legnépszerűbb ingatlanbefektetési stratégiájává vált. A modell első ránézésre egyszerűnek tűnik: megvásárolni egy kedvező árú ingatlant, felújítani, majd néhány hónappal később magasabb áron értékesíteni.

A közösségi médiában sokan gyors és könnyen megszerezhető nyereségként mutatják be ezt a befektetési formát, a valóság azonban ennél jóval összetettebb.

Egy sikeres house flipping projekt nem kizárólag a felújítás minőségén múlik. A vételár mellett számolni kell az illetékkel, a finanszírozási költségekkel, a kivitelezéssel, az értékesítéssel és az adózással is.

Ráadásul sok befektető nincs tisztában azzal, hogy a rendszeresen végzett house flippinget a NAV nem feltétlenül tekinti alkalmi ingatlanértékesítésnek.

De mit jelent pontosan a house flipping, milyen előnyei és kockázatai vannak, és hogyan kell adózni utána Magyarországon?

Mi az a house flipping?

A house flipping olyan befektetési stratégia, amelynek során a befektető egy ingatlant kifejezetten azzal a céllal vásárol meg, hogy annak értékét növelje, majd rövid időn belül továbbértékesítse.

Az értéknövelés többféleképpen történhet:
- teljes felújítással;
- energetikai korszerűsítéssel;
- alaprajzi átalakítással;
- modernizálással;
- funkcióváltással.

A módszer egyik legnagyobb előnye, hogy a befektető nem kizárólag a piaci áremelkedésre támaszkodik, hanem saját maga is növelheti az ingatlan értékét.

A house flipping előnyei

Magasabb hozam érhető el

A klasszikus bérbeadással szemben a house flipping során akár néhány hónap alatt is realizálható a nyereség.
Egy megfelelően kiválasztott és felújított ingatlan jelentős értéknövekedést érhet el, ami magasabb hozamot eredményezhet, mint a hosszú távú bérbeadás.

Gyorsabban foroghat a tőke

A bérbeadásra vásárolt ingatlanok esetében a megtérülés gyakran 15-20 év.
A house flipping esetében a befektetett tőke egyetlen év alatt akár több projektben is felhasználható.

A befektető aktívan alakíthatja az ingatlan értékét

A piaci folyamatokra nincs közvetlen ráhatásunk.
Az ingatlan állapotára azonban igen.
Egy korszerűtlen lakásból megfelelő felújítással modern, energiahatékony és a piacon könnyebben értékesíthető ingatlan alakítható ki.

A house flipping hátrányai

Magas tőkeigény

Az egyik legnagyobb akadály a jelentős kezdőtőke.
A vételár mellett számolni kell:
- a vagyonszerzési illetékkel;
- az ügyvédi költségekkel;
- a felújítás költségeivel;
- a finanszírozási költségekkel;
- az értékesítéssel kapcsolatos kiadásokkal.

A felújítás drágább lehet a tervezettnél

Egy régi ingatlan esetében gyakran csak a bontás után derülnek ki a problémák.
Tipikus rejtett hibák lehetnek:
- az elavult villamos hálózat;
- a rossz állapotú vízvezetékek;
- a statikai problémák;
- a nedvesedés;
- a penészesedés.

Érdemes legalább 10-20%-os tartalékot betervezni a költségvetésbe.

Az idő jelentősen befolyásolja a megtérülést

A legtöbb befektető hajlamos alábecsülni az idő jelentőségét.Egy három hónaposra tervezett projektből könnyen lehet kilenc hónapos beruházás.
Ez idő alatt továbbra is fizetni kell:
- a hitelkamatokat;
- a közüzemi költségeket;
- a közös költséget;
- az egyéb fenntartási kiadásokat.

A piaci környezet változhat

Az ingatlanpiac folyamatosan változik.
Ha csökken a kereslet vagy növekszik a kínálat, az jelentősen befolyásolhatja az értékesítési árat.
Az értékesítés stratégiájáról részletesebben ebben a cikkben írtunk:
„Hogyan értékesítsük ingatlanunkat a fékező piacon?”, ami elolvasható a szövegre kattintva.

A house flipping legnagyobb veszélye: az adózás

A legtöbb befektető azzal számol, hogy az ingatlan eladásából származó nyereség után egyszerűen befizeti a 15%-os személyi jövedelemadót.
Ez azonban a house flipping esetében könnyen téves következtetés lehet.
Az adóhatóság ugyanis nem kizárólag az egyes ügyleteket vizsgálja, hanem a tevékenység teljes jellegét is.

Hogyan adózik az alkalmi ingatlanértékesítés?

Magánszemélyek esetében az ingatlanértékesítésből származó jövedelem után 15%-os személyi jövedelemadót kell fizetni.
Az adó alapját az eladási ár és az elszámolható költségek különbsége adja.
Elszámolható költség lehet például:
- a vételár;
- az illeték;
- az értéknövelő beruházások költsége;
- bizonyos értékesítési költségek.

A tulajdonban tartás időtartama szintén fontos tényező.
Az ötödik évtől kezdődően a jövedelem főszabály szerint már nem adóköteles.
A részletes szabályok a szövegre kattintva a NAV oldalán olvashatók.

Mikor minősül üzletszerűnek a house flipping?

Sokan úgy gondolják, hogy évi egy vagy két ingatlan értékesítése még biztosan nem számít üzletszerű tevékenységnek.
A NAV azonban nem kizárólag a darabszám alapján dönt.

A vizsgálat során figyelembe veheti:
- a rendszerességet;
- a profitszerzési szándékot;
- az ismétlődő ügyleteket;
- az ingatlanok felújítását;
- a tevékenység gazdasági jellegét.

Nincs olyan szabály, amely kimondaná, hogy meghatározott számú ingatlan értékesítése automatikusan üzletszerűnek minősül.A NAV korábbi ellenőrzései is azt mutatják, hogy a hatóság minden ügyletet egyedileg vizsgál.

Hogyan kell adózni az üzletszerű house flipping után?

A NAV tájékoztatója szerint az üzletszerűen végzett ingatlanértékesítés gazdasági tevékenységnek minősülhet.Ez azért fontos, mert ilyenkor az ingatlanértékesítés adózása jelentősen eltérhet az alkalmi magánszemélyi értékesítéstől.

Az üzletszerű house flipping esetében felmerülhet:
- a személyi jövedelemadó;
- a szociális hozzájárulási adó;
- az áfafizetési kötelezettség.

Ezért rendkívül kockázatos kizárólag a 15%-os SZJA-val kalkulálni.
A részletes szabályok a szövegre kattintva a NAV tájékoztatójában olvashatók.

Az áfa kérdését sem szabad figyelmen kívül hagyni

Az egyik legfontosabb kérdés az áfa.Bizonyos esetekben a sorozatjellegű ingatlanértékesítés áfakötelezettséget eredményezhet.Éppen ezért a house flippinget nem szabad kizárólag a személyi jövedelemadó szempontjából vizsgálni.

Mire érdemes figyelni a house flipping megkezdése előtt?

Minden projekt esetében érdemes előre elkészíteni egy részletes pénzügyi tervet.
A számításnak tartalmaznia kell:
- a vételárat;
- az illetéket;
- a felújítás költségeit;
- a finanszírozási költségeket;
- a fenntartási költségeket;
- a várható adóterheket;
- a reális értékesítési árat.

Összegzés

A house flipping megfelelő előkészítéssel kifejezetten jövedelmező befektetési stratégia lehet.A siker azonban nem kizárólag a felújításon múlik.A költségek, a finanszírozás, az értékesítés és különösen az adózás legalább olyan fontos tényezők, mint maga az ingatlan.A legfontosabb tanulság pedig az, hogy a rendszeresen végzett house flippinget nem szabad automatikusan alkalmi ingatlanértékesítésként kezelni.Ha a tevékenység üzletszerűvé válik, akkor már egészen más adózási szabályok vonatkozhatnak rá.

A cikkben szereplő információk általános tájékoztatásul szolgálnak. Konkrét ügyben minden esetben érdemes adótanácsadó vagy könyvelő segítségét kérni.